限价条件下，“降本增效”成为检验房企综合经营管理能力的重要体现。在工程项目开展的初期，必须要进行土方管控，这样才能保证整个项目的投资预算准确，并且为项目的资金投入和分配做到事前的统筹。

 

然而，在现在的政策环境（“环保督查”和“蓝天保卫张”）和当地垄断环境（多人划片区垄断，多个地头蛇）下，土石方工程成本管理工作颇有点棘手。

 

下面作者结合一个大型项目的实践，剖析新形势下土方成本管理要点与难点，全文分为以下六个部分：投资决策阶段土方调研、土方成本的前期策划、土方价格因素的调研、招标或者直接委托、过程实施要点及难点、土方工程监察审计关。

 

 

篇章一：投资决策阶段土方调研

 

 

投资决策阶段，进行土石方踏勘的目的是：相对准确预估土石方成本，施工难度及施工工期，提前做好风险提示，为投自己决策提供参考依据。

 

1、投资决策阶段需要对土方工程进行以下四个方面的调研：施工难度、地质地貌、市场调研、土方平衡；

 

A、施工难度：石方爆破，周边道路，雨季施工对总体施工难度要有预判；

 

在现在住宅依然讲究高周转的情况下，除拆迁情况外，土石方工程的施工难度及工期是影响提前开盘与现金流回正的一大重要因素。

 

案例呈现：某些地块存在山体石方，需要爆破，一旦需要爆破，则需要到公安机关办理相关手续，而且如果加上周边道路不便，地块周边有非拆迁的居民，但是会被爆破所影响的话，那么此时的土石方的施工难度将会变大，施工工期将会拉长。

 

 

以上此种情况，土石方工程将会大大影响项目预售时间，使得项目现金流回正时间变晚，从而导致财务成本增加，此时，踏勘小组应针对此项工程作出风险提示；

 

B、地质地貌：土方，淤泥，石方或者土质类型；

 

不同的地质地貌，对土石方的成本预估影响较大。

 

如果是石方，则有可能会增加石方爆破的成本，如果是淤泥，则外运单价较高或者需要进行换填。

 

所以：踏勘表中，应清晰的体现地块现场的地质地貌；

 

C、市场调研：富余还是稀缺，垄断化还是市场化，土源或弃土点距离、周边项目单价水平；

 

此项市场调研，目的是要能相对准确的预估土方综合单价：

 

周边土方是富裕还是稀缺：如果周边土方的富余与稀缺与地块项目情况刚好相反，则对土方成本大大有利，如果情况刚好相同，则相应会增加成本；

 

区域土方是垄断化还是市场化：市场化，定单位采用招标，垄断，定单位采用直接委托；摸排这个情况，可以有助于快速开盘，如果公司对拿下这个地块有100%的信心，那么在地块摘牌之前，可以提前将土方合同直接委托确定和完成招标工作（为避免签订无效合同，通常只剩下发放中标通知书，或者，合同盖章未完成），这样基本可以做到摘牌即开工。

 

土源及弃土点距离：通过当地政府关系，可以初步大致摸排周边弃土场的分布情况，有利于初步判断土方单价的区间范围；

 

周边项目土方单价：通过了解周边项目土方单价，以及土源或者弃土点的距离，基本可以在较小范围内锁定土方单价，从而相对准确的预估土石方成本；

 

D、土方平衡：大致预估挖填方量、是否能尽量地块内平衡；

 

根据以上调研数据，然后结合强排方案与地库形式及开挖深度，可初步估算土方平衡情况，从而达到相对准确预估该项目的土石方成本的目的；

 

2、土方踏勘清单

 

由于土地市场的狂热，为了能够让投资拓展小组人员能够快速而准确的对土石方工程完成踏勘，应针对此项工程制作专门的“土方踏勘清单”，投资拓展小组人员只需要根据踏勘清单一一完成相关要素的调研，避免人为经验，缺漏相关调研因素，某标杆企业的“土方踏勘清单样表”如下：

 

 

 

篇章二：土方成本的前期策划

 

 

土方成本的前期策划着重于通过前期资源整合或者结合规划方案，来降低整个项目的土石方成本，主要包括以下几种情况：

 

A、调研同期内土方富余或稀缺情况相反的项目

 

此种情况虽然可能性不大，但是如果一旦出现，可事先与土方富余或稀缺情况相反的项目达成合作意向，在招标或者直接委托时规定项目土方来源或弃土点，会大大减少土方成本。

 

B、土方富余，采用景观微地形，减少土方外运方量

 

如果场内土方富余，则在做总图确定标高的时候，考虑采用景观微地形，一来可以大量减少土方外运成本，二来，景观层次感增加，可以增加客户的体验感。

 

长沙龙湖某项目，售楼部直接建在山坡上面，使得视野极佳：

 

 

C、地库抬高或者采用节地模式，大大节约土方成本

 

对于需要大量外运土方的项目，如果能够抬高地库或者采用节地模式，则可大大减少土方开挖成本，但是使用此种方案的前提条件是：规划允许或者政府允许，地库抬高 部分不计容，否则导致损失损失货值，则得不偿失；

 

笔者经历的案例示例如下：

 

 

地库结构形式优化及采用节地模式抬高以后，土方开挖深度减少6.4米，对于单层20000平方米的地下室的项目（土方外运单价：120元/m3），土方成本节约：1536万元；

 

D、采用坡地建筑，此种情况在纯别墅洋房项目使用较多

 

利用原地貌中的山体地形，塑造坡地别墅，此种情况特别适用于高端旅游地产项目，或者依托山体公园的别墅洋房项目，这样不仅仅可以节约土方，而且可以大大增加别墅及洋房的视野通透度，可以给项目带来高溢价的效果，示例如下：

 

 

篇章三：土方价格因素的调研

 

 

拿到地块以后，土方招标或者直接委托之前需要全面的对土方各类要素进行调研，便于后续进行土石方招标或者直接委托价格的把控：

 

A、调研途径：咨询公司、同事领导、同行圈子、行业协会、合作方；

 

咨询公司：一般咨询公司招标会在土方招标前进行，所以，在咨询公司招标的时候，可以让各个咨询公司提供所服务项目的土方单价信息；

 

同事领导：一般公司内部有来自本地各大地产公司员工及同事，利用其之前的资源，一般可以查询到大部分项目的土方单价；

 

同行圈子：在每个地区，都有相应招标及成本的同行圈子，平时注意交流，在关键时刻群内的弱关联的成员会帮助你快速准确的获取某些价格信息；

 

行业协会：这里的行业协会一般指渣土协会，渣土协会里面可以找到相应的行业数据，比如：环保车运费定额，垃圾处置费的政府指导价等，同时额也可以通过行业协会，找到相应运输车队的联系方式，打听运输费用的价格；

 

合作方：如果是品牌开发商第一次进入某地区，与当地开发商进行合作，则可以借用合作方的资源来了解当地的相关土方价格信息；

 

B、调研要素：弃土场或土源（分布、距离、收费标准，证件情况）、运费（政府指导价、实际市场价）、运输车辆（型号、容量、保有量）、办证（资料、流程、费用与周期）；

 

弃土场或土源分布与距离：分布涉及到周边可用的弃土场情况，弃土场或土源距离项目远近涉及到运费的高低，某市的弃土场规划图如下：

 

 

备注：正规的弃土场或者土源可以从城乡规划局、本区域城管相关部门以及渣土协会这三方方面了解，非正规的弃土场一般可以从车队，各土方单位那里可以了解到。

 

弃土场或土源的收费标准及有证情况：

 

例如，长沙某区域弃土场的收费情况为：220-240元/车，但是这个价格不同地区差异较大，得进行当地实际调研，弃土场的收费情况跟当地弃土场的多少，以及项目土质情况，环保政策的严格程度，是一个变动的数据，并非一成不变。

 

现在市场上有很多没有证件的弃土场也在运营，如果无证的弃土场在国家政策较为严格的情况下有可能会关闭，届时弃土场变化则会导致运距变化，导致土方单位成本增加，有潜在的索赔风险。

 

案例呈现：笔者所在项目，因国家环保政策严格，部分无证弃土场关闭，导致土方单位运距增加，土方单位提出索赔报告，要求调整土方外运单价；

 

运费的政府指导价和市场价：

 

根据从渣土协会调查得知，对于新型环保车，政府指导价，最低108.85元/车起步，每增加一公里，约增加27-28元/车，折合方量为3.5元/m3左右。政府指导价示例如下：

 

 

根据从渣土车队调研得知：实际市场价格约政府指导价的7-8折左右；

 

运输车辆：现在全国各地开始实行环保渣土车，那么对于新型车辆，我们需要对车辆的型号，装车容量进行实际测量，才能将多少钱一车的运费，转换成多少元一立方的综合单价。经实际测量长沙市新型渣土车装车自然密实方量为：8m3左右；

 

 

而对于土方单位可以调动的渣土车的量，决定了在可以出土的时间段内，土方单位的出土效率问题。在土方合同内只约定绝对工期是没有太大实际效用的，必须要约定可以出土的时间段内，土方单位需要提供多少机械与运土车辆，以保证出土效率。

 

渣土证办理的资料，流程，费用与周期：为何要了解渣土证办理的相关事宜，因为渣土证的办理涉及到你所在项目何时能够名正言顺的顺利出土，如果没有渣土证，但是你的项目塔楼需要抢预售节点，那么则会出现土方需要场内转运而增加大量无效成本，所以渣土证的办理事宜，应是成本重点关注的事项；

 

经实际调研某市渣土证办理的需要的资料如下：

 

建筑垃圾处置核准申请书；

法人授权委托书及经办人个人身份证明；

建设工程用地红线图；

《建设工程施工许可证》或住建部门批准的质安监提前介入手续；

工程场地现状地形图、工程总平面图；

建设工程施工合同；

建筑垃圾运输合同

 

从以上资料清单可以看出，《建设工程施工许可证》或住建部门批准的质安监提前介入手续，在土方施工阶段，是最难以提供的资料，这时则需要沟通土方单位与政府部门进行沟通，在缺乏此项资料的前提下，需要将渣土证办理下来，需要的沟通费用约十几万至几十万不等，合同中应约定，此项费用是计入综合单价，还是单独列支，不然后期会出现土方单位单独对此项费用进行索赔。

 

流程与周期：所有资料准备齐全，递交至渣土办进行审核，审核通过，然后进行公示，公示通过以后，就可以发放渣土证，这个周期从10天至50天不等，此时，土方单位的政府关系，将直接 关系到渣土证办理是否顺利以及周期的长短；

 

以上所有价格因素的调研，应达到在没有招标的情况下，可以直接进行组价，组出土方主要项目的综合单价，示例如下：

 

 

C、调研价格：周边项目外运、内转、回填、淤泥、石方等的综合单价；

 

笔者所在项目为该地产公司进入长沙的第一个项目，为合理确定本地块的土方外运单价水平，对周边区域同类型多个项目进行过土方外运单价调研，调研对比结果如下：

 

 

除此之外相应淤泥，石方，内转，回填等相关单价也应该有相应的调研数据；

 

 

篇章四：招标或者直接委托

 

 

招标与直接委托涉及到：方式选择，计量方式，计价方式以及界面划分

 

A、方式选择：能够招标、绝不直委；

 

一是：取得相关政府部门的支持

土方工程涉及到的政府相关部门有：渣土办，城管，环卫，公安等等，公司高层可以向政府高层传达一个信息：公司制度要求，土石方工程必须进行招标，但是在同等条件下，会尽量尊重当地的要求。

 

二是：重视投标单位组成

村组内半垄断势力，村组内当地村名推荐的代表，地区内有绝对压倒性势力的土方单位，项目上根据当地情况推荐的单位，当地的渣土公司，集团推荐有强劲实力的土方单位；

投标单位甲方要平局一定要具备以下两个方面：第一、一旦中标，有能耐摆平或者协调各方，顺利完成工程；第二、具有一定的资金实力，没有卷入高利贷债务。

 

三是：各投标单位充分沟通

为尊重各方投标单位，来参加投标单位，未中标单位，均有投标补偿金额（1万-2万不等）；

.跟各家来投标 的单位，均要充分说明当地势力的复杂情况。

跟各家单位说明，合理低价中标是要求，但是招标人有不选择最低价中标的权利。

 

备注：当然，招标的前提是没有完全垄断，项目判断，有引入竞争，打破垄断的额可能；

 

B、计价方式：能够综合，绝不分项（土方、石方、淤泥、开办费，尽量为打包单价，不区分单价）；

 

如果是进行招投标，则建议采用大包干综合单价，不区分土方、石方、淤泥、建筑垃圾与开办费，但是综合单价包含的内容，需要提前说明，并且为了便于投标单位预估石方的量，需要提供地勘报告作为招标依据之一；

 

如果是进行单一对象的直接委托，在价格谈判的时候，很有可能会出现对方不想承担相关风险（淤泥工程量，石方工程量的不确定性），所以，在此种情况下如果谈判陷入僵局，则可以建议采用将石方，淤泥，开办费，单独列支，以推进谈判进展；

 

C、计量方式：事前约定好，事中不扯皮，事后好结算

 

计量方式应事先约定，以下四个方面最有可能出现问题：

 

一是：放坡及工作面是否计算工程量，计算或者不计算都没有问题，但是应事先在合同或者招标 文件中明确；

 

二是：淤泥的计量方式：如果场内全部为鱼塘，那么淤泥深度的界定则显得非常重要，现如今淤泥深度的界定并没有非常合适的办法，这里介绍某标杆企业合同中对于淤泥深度的界定规则如下：

 

 

三是：石方的计量方式：对于单独小量不规则的石方，则只能采用现场丈量，体积预估，三方确认的原则进行计量；如果是成片的石方，则一定要采用方格网来进行测量，方格网的选取，可以根据现场的实际情况，三方商讨确定。切不可直接在草签单中注明一下石方的工程量，因为石方涉及金额较大，这样的收方单数据无可追溯性；

 

四是、场内转运土方再次外运，是否计算松散系数的问题，一般情况下是不予计算松散系数的，但是如果合同中并未明确约定，后期有可能出现索赔风险；

 

D、界面划分：界面划分一定要清晰（土方与总包、土方与支护、土方与桩基、土方与园林）；

 

一是：土方与总包，一般大开挖土方为土方单位，基坑基槽土方为总包单位施工，对于地库侧壁回填与地库顶板回填，在有条件的情况下，建议归为总包施工（有的地区垄断性较高，无法归为总包的除外）。

 

二是：土方与支护，两个工程的交界面主要存在基坑边坡的平整度的问题，如果平整度不够，则支护单位需要重新进行边坡修整才能进行支护。如果界面划分不清，则容易导致最终支护单位的索赔。

 

如果支护形式相对简单，则建议在同等价格条件下，将支护工程委托给土方单位施工，则不会出现界面划分问题；

 

如果支护形式稍偏复杂，土方单位没有相应的资质和施工能力，则需要进行分开，在分开时需要在土方合同中进行约定：土方修坡的平整度需要通过支护单位的验收方可。同时在支护单位的合同清单中要注明：支护的综合单价需要包含人工修坡。

 

三是：土方与桩基，对于某些地区垄断较为严重，就连人工挖孔桩的土方也必须由土方单位进行外运，那么此时应在桩基招标清单中注明了，成孔土方由土方单位负责外运，桩基单位出土后，由于没有归堆，或者土方归堆过于零碎，导致土方单位需要进行二次归堆之后，才能一次开挖装车，此时土方单位会要求进行索赔签证；

 

这种情况需要在桩基清单中务必进行备注：成孔土方必须按照甲方的要求 ，在场地内进行成堆堆放，其堆放方案，工程部的同事在事前最好先跟土方单位进行商议，尽量达成一致的要求，避免后期签证。

 

四是：土方与园林，两者主要存在于种植土与景观土方塑形是哪个单位施工的问题，如果是景观单位施工，则相对较为简单。

 

如果垄断性较强，种植土与景观土方塑形必须由土方单位施工的话则必须在土方合同中约定，种植土源必须征得景观单位的认可，最终验收需要景观单位参与 并且签字确认，避免后期景观单位因为苗木的死亡归咎于种植土不合格的原因；

 

 

篇章五：过程实施要点及难点

 

 

土方工程过程实施中有许多要点，如果有策划、有预警、有方案，最终方案方能顺利实施，且成本可控；

 

A、大盘土方：忌讳分地块垄断，一定做到价格统一（对于一个大盘有三个以上地块的）；

 

笔者正在经历的大盘（400万m2）土方，因为地块横跨几个村组，由不同的人来承包土石方工程，这里面带来以下几个隐患：

 

一是：大盘跨地块土方平衡将难以进行，因为从A地块挖土，运输至B地块回填，如果只给B地块土方场内转运及回填的钱，则A地块老板肯定不会同意，A地块老板觉得自己到口的肥肉被人抢了的感觉，而且各个地块承包人也会抱团不同意这样操作。

 

二是、大盘土方一般各个地块价格一定要统一，但是各个地块承包人对于价格的期望不一致，导致最终土方承包价格不一样的话，将会带来巨大的隐患。价格低的承包人肯定觉得吃亏，而且要想达成一致的价格非常困难，因为并没有一个领头的人来跟KFS谈判。

 

解决方案：在项目开发之初，必须意识到这样隐患的存在，在前期，想尽一切办法协调背后的村组，一个大盘只跟一个土方承包人进行谈判，背后赚取的利润由各个村组之间自行分配，且承包人应获得各个村委会的联名签字确认。同意由某个承包人承包大盘土方；

 

当然上述解决方案是在没有办法引入招标机制的情况下才采用的。

 

B、预售节点：对于要赶预售节点，但又无法出土的情况，制定场内转运方案，并且进行报批；

作为项目成本，如果是为了赶预售节点，该增加的成本应该是要支持的，但是你一定要注意以下三点：

 

要点一，塔楼土方和纯地库土方的范围如何界定：此时在同意工程部此种情况进行签证的同时，需要迅速的让工程部出具塔楼基坑的开挖转土方案，工程部确认后，方可进行塔楼基坑的开挖，如果工程部没有方案，那么土方单位很有可能随便那么一挖，一栋主楼就可以多转100多立方。

 

要点二，开挖完成面标高收方确认：开挖完成后，立马对开挖完成面进行标高进行收方确认，这样可以进行转土工程量的确认。

 

要点三，提前预警，避免二次转土：此时成本应给出预警，需要工程同事注意土方对方位置（尽量避免堆放在塔楼位置），避免土方随意堆放，造成最终二次转土。

 

笔者经历过的血的教训，一次场内转运，工程部将一组团的土方堆放在二组团塔楼位置，原定二组团半年后开工，有充足的时间，随后集团突然调整供货节点，要求二组团马上开工，为抢二组团供货节点，当二组团土方仍然不能外运时，部分一次转运的土方再次场内转运，增加无效成本。

 

C、运距增加，土方单位要调价如何解决？

 

如果土方是进行招标，则运距调整不建议调整单价，但是招标文件里面除了模糊的确定土方卸土场与运距由投标方自行考虑外，还要特别注明一点风险提示：土方单位选定的卸土场需要考虑证件是否齐全，卸土区容量等各种情况，如果因为国家政策原因或者外界因素导致原投标单位选定的卸土场关闭或者无法使用，则运距的改变导致成本的增加，招标方不予承担。

 

如果只有单一对象的直接委托，则建议在合同中明确运距及卸土场位置。因为运距是影响土方外运单价的重要因素。因为环保政策的收紧必然会导致部分卸土场关闭，如果运距调整，土方单位必然以此为理由向甲方要求调整外运单价。

 

此时，在直接委托合同约谈之时，需要确定运距变化导致的土方外运价格调整的原则。

 

但是这里要把握一个重要原则：新增加的运距，调价原则只保证增加土方单位因此而导致的成本增加，不能包含任何的利润。

 

一旦包含利润，则土方单位后期会以各种理由说需要增加运距，让甲方进行价格调整，而甲方确很难以核实卸土场的相关情况，因为卸土场除了与合作的车队进行对接以外，不与其他任何人进行对接业务问题。

 

D、 一二期的开发周期间隔半年，二期的淤泥真的要按照淤泥计算么？

 

笔者曾经经历过一个项目，一期二期都是鱼塘，在一期开发的时候，就把二期的鱼塘的水抽干，然后做好排水沟，待二期开发的时候，鱼塘已经被晒干，大部分已经可以按照正常的土方进行开挖，淤泥换填的工程量大大减少；

 

 

篇章六：土方工程监察审计关

 

 

土方成本较为敏感，过程合规性与资料的合规性缺一不可，三大方面要重点关注：原始地貌，开挖方案，注重沟通；

 

A、原始地貌：标高、照片、摄像缺一不可；

 

一是人员齐全

原始地貌测量到场的人员必须有：甲方成本部，甲方工程部，监理，测绘单位，土方单位，五方缺一不可，而且理应全程跟踪测量，因为原始地貌标高测量涉及到测绘单位“手松手紧”的原则，对于土方标高的测量是有一定影响的；

 

二是方格网成果及签字的及时性

正常情况应当严格要求测绘单位：当天测绘，当天出成果，当天签字，避免数据被篡改的可能性；

 

三是影像资料不可或缺

 

影像资料包括照片与录像：

照片：整个地块的原始地貌的照片、局部有代表性的照片（水沟，池塘，山坡，垃圾堆等），地块四周现状的照片，五方人员在现场共同见证的照片；

录像：整个地块的高空录像（采用无人机或高处录像），地块四周现状录像（开车沿地块四周一圈同时录像）

 

四是原始地貌特殊部位的标注

包括：未拆除的建筑物，明渠与水沟、池塘、需要补偿的菜地或者青苗的范围，需要破除的混凝土地面等特殊部位均应进行标注，如果场内有池塘，应先完成抽水，将淤泥表面的标高进行测量完成；

 

B、开挖方案：基坑开挖图、平衡方案提前报批；

 

一是、图纸及方案的提供：在开挖前，成本应组织工程设计根据原始地貌、总图及地库埋深，要求设计提供基坑开挖图，并且与工程共同编制土方平衡方案。

 

二是、图纸及方案的报审：如果公司有相应的基坑开挖图及土方平衡方案的报审流程，则务必先完成流程审批后进行开挖，并且将审批流程抄送给监察审计部门。

 

如果公司无相应报审流程，则应在取得主管部门领导同意之后，书面抄送给监察审计部门，并且限定监察审计部门回复的时间，如未回复，视为同意；

 

三是、图纸或方案中的风险要点说明：土方在开挖之前，很多时候项目总图并未完成审批，或者有其他很多不确定的风险因素，应该在土方平衡方案中进行重点说明，例如：开挖标高为暂定；暂无渣土证，出土受限，应外运的土可能需要内转；地库开挖的轮廓线有可能会调整等。项目有根据现场实际情况，土方开挖方案及平衡方案可能会酌情做出相应调整；

 

这个风险要点说明，可以避免后期被监察审计部门指出：项目不按报审方案执行。当然如果方案进行了大的调整，建议将方案重新抄送监察审计部门。如果只是小量变动，则由项目酌情处理。

 

C、注重沟通：事前邀请，事中合规，事后备案；

 

对于一个职业化和标准化程度比较高的公司，这点自然无须担心，公司自有章程。如果公司规章制度在土石方方便并不健全，作为成本人员应牢记以下沟通要点：

 

一是、对于有自己测绘团队的公司

如果公司有自己的测绘团队，那么应提前书面或者邮件邀请公司测绘人员到场测绘，同时商议测绘时间，并且说明延迟测绘可能对项目造成的影响。如果公司测绘人员因其他缘由（如：项目太多人手不够），那么则需要测绘团队那边进行书面回复。

 

这个动作的要点是：书面邀请（包括邮件），书面回复（包括邮件），抄送审计，标明自己已经尽到邀请的义务；

 

二是、外聘测绘公司测绘

如果公司外聘测绘公司对原始地貌进行测绘，如果有可能尽量书面（函件或公司内部邮件）邀请监察审计到场旁站，并且一定注明：如监察审计人员多久之前不回复或者无法到场，项目将直接开展测绘工作，视为公司监察审计人员无意见；避免监察审计人员，事前不参与，事中无意见，事后找麻烦；

 

三是、成果资料及时抄送监察审计

所有成果资料，包括不限于：影像资料，测绘方格网及测绘报告等应在三个工作日之内抄送（纸质文件或者公司内部邮件）给监察审计部门，并且注明：请在几个工作日之内对抄送资料提出意见，如无意见，现场按照原始资料归档，并且开展相关工作；

 

这种情况适用在：监察审计人员并未参与过程测绘，避免待你土方开挖后，审计监察部门对原始资料提出意见，届时原始地貌被破坏，将无法再复核资料。

 

作者：黄海滨；对作者表示衷心感谢。